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原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
このガイドラインは、賃貸住宅の敷金精算をめぐるトラブルが多発していることから、国土交通省が取りまとめたものです。
ガイドラインの記述では、ガイドラインに強制力はないとされていますが、裁判所の判断が概ねガイドラインに沿った内容で下される場合が増えてきており、現実には法律と同じような効力を持ち始めています。
最近では減少してきていると思いますが、『ガイドラインは法律じゃない』などと開き直る貸主もいます。
しかし、トラブルが大きくなって訴訟まで持ち込まれた場合には貸主が痛い目あうケースも増えています。
ガイドラインの考え方 原状回復とは・・・・
あなたの契約書には『原状回復』という言葉はでてきますか？
例えば・・退去するとき賃借人（あなたは）は部屋を原状に復して退去する
とか、乙（あなた）は本件貸室の原状回復義務を負う。とかです。
原状回復って何なんでしょう？
あなたが全て入居した時と同じように部屋のクロスとか畳を新品にして退去しないといけないのでしょうか？
ガイドラインでは以下のように定義しています。（損耗について）
- 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
- 賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
- 賃借人の故意（わざと）・過失（うっかり）、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
③を念頭にガイドラインでは『原状回復』を次のように定義しています。
『原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意（わざと）・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること』
簡単に言いますと、普通に生活するうえで使った結果、壁クロスが日焼けして色がかわったり、畳が擦り減ったりした場合は借りているあなたに回復義務はなく、わざと（故意）クロスを破った場合は回復義務があるという事です。 普通に室内を使っていて生じる自然的な損耗は、家賃に含まれていて、賃借人（あなた）に原状回復義務はない！としているわけですね。
☆ガイドラインの中でも特に重要なポイントを少し解説します☆
①クロスの張替え費用は毀損箇所を含む一面分まで負担すればよい。
②経過年数を考慮し負担割合を算定する。
上記の考え方を適用するかしないかによって敷金精算の金額が１０万円～２０万円変わってくることもあります、注意して下さい。
③畳・襖（ふすま）等も最小限度の修理単位で借主負担としてる。
通常使用による畳や襖の日焼けによる損耗等まで全て入居者負担とする特約が非常に多いです、そのような特約はガイドラインの考えに反しているわけです。
④鍵交換・ルームクリーニングの費用は貸主負担と定めている。
私の経験上、この二つを借主負担としている契約書を非常によく見かけます。
ガイドラインと真っ向から反する特約使う不動産業者は沢山います。
それは悪徳で名が通った不動産屋の話ではないです。
全国ネットでTVコマーシャルをしている不動産業者でもガイドラインに反する特約（要は会社や大家さんにとって都合がいい）を使っています。
『自分は大手に借りているから大丈夫？』
消費者契約法とは・・・
日本では二十歳をすぎると成人になり、一部の例外を除いて契約の世界では待ったなしですよね？
契約が成立すると、法律上それを解消できる事情がない限り、一方が勝手に契約を否定できなくなるわけです。
まぁ当たり前ですよね・・・。
だけど全てのケースに於いてそれでよいでしょうか？というのがこの法律の出発点なんです。
例えば、私たち末端の消費者と大企業では『情報量』も『交渉力』も格段に差があるわけです。
その消費者と大企業が契約する時にも『まったく対等』を前提にして大丈夫ですか？という事ですよ。
ちょっと判りにくいですか？ 敷金の問題に限定して話すと判りやすいかもしれないですね。
あなたがアパートの賃貸借契約を結ぶ事は毎週ありますか？ないですよね？
たまに引越しをする人でも、数年に一度だと思います。
言うならば、賃貸借契約の素人なんです。
一方、アパートを貸す側はどうでしょう？
ある程度の規模の管理会社では毎日毎日賃貸借契約を結んでいます。
規模は小さい所でも相当な回数の賃貸借契約を結んでいるわけですよ。
言うならば『プロ』対『素人』になりますよね。
賃貸借契約書もモチロン『プロ』である業者が準備します。
そこに書いてある事が公平な内容なのか『素人』の無知に付け込んで『プロ』にだけ有利に作成されているのかわかりませんよね？
それなのに、最初に書いたように一旦契約したのだから全部その通りにしないといけない、となるのか？
という問題なんです。
それだと辛いですよね？
そんな時あなたのお助けマンになるのがこの『消費者契約法』なんです！！
消費者契約法を知ろう！
消費者契約法 第１条
この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
法律の条文というのはちょっと難しいですか？大よその意味がわかっていればOKです！
簡単に言うと、プロと素人が契約する時には知識格差があるから、あまり『プロ』にばかり有利な契約を結んでも無効になってしまう可能性がある。という事を書いてある条文なんです。
次にこの条文を見て下さい。
消費者契約法１０条
民法、商法（明治３２年法律第４８号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
ちょっと法律の条文を見るだけでは、わかりにくいですね・・・
簡単にいうと、契約内容が民法などの定めに比べて、借り手の義務を重くするものであれば、それは無効です。と定めているのです。
では、この条文も見てみて下さい。
民法第６０６条１項
賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。
大家さんは自分が貸す商品を自分でメンテナンスする義務があるのです、当たり前ですよね？商売ですから、賃貸業の経営者として当然です。
しかし、現実は・・・・
入居者さん（あなた）に色々な負担を求めている契約書が非常に多いのです。
あなたの契約書は大丈夫ですか？
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